Ngimpi Punya Rumah? Baca Dulu Ini... #mimpiproperti

“Semut aja punya rumah! hehehe…” itu kata2 mertua Gue kepada istri Gue, dan sudah pasti pesan itu juga tertuju ke Gue. Hahaha… Bener juga sih, Kita sudah sering lihat landed house semut ada dimana-mana, bahkan semut lebih duluan bangun apartemen di Papua sana. Hahaha… 

Suatu hari gue bercerita ke temen kantor tentang susahnya mencari rumah yang sesuai kantong, pas ngobrol-ngobrol gitu ada orang PKPU (Pos Keadilan Peduli Umat) yang sedang bagi selebaran. Kata temen gue "Nah lu beli ini aja! Rumah di surga!" Gue lantas tertawa... Hahaha... Ya ada benernya juga sih, tapi tentu bukan rumah di surge maksud gue… hehe

Ada satu hal sederhana sebenernya kenapa Kita harus punya rumah, kalo bisa sekarang walau mulai dari yang kecil. Hal itu pertama karena jumlah tanah di Indonesia ini nggak pernah bertambah (konstan), malah nyusut toh? Kedua harga bahan bangunan dan tukang bangunan juga naik, apalagi diperkotaan. Harga tanah yang terbatas (istilah anak ekonominya inelastis), mau gak mau dari hari ke hari harga tanah naik terus bro. Gitu juga dengan harga bahan dan tukang bangunan. Parameternya sederhana kalo mau liat harga tanah dan bangunan disuatu daerah naik atau nggak. Lihat aja NJOP Nilai Jual Objek Pajak bumi dan bangunan. Contoh aja di Jakarta. Pemerintah Provinsi (Pemprov) DKI Jakarta melalui Peraturan Gubernur No 175 Tahun 2013 memastikan sudah menerapkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) bumi dan bangunan untuk tahun pajak 2014 atau mulai berlaku sejak Januari hingga Agustus 2014 tahun ini. Berapa NJOP Jakarta? Kenaikan NJOP seluruh wilayah Jakarta besarannya setiap wilayah bervariasi, rata-rata untuk NJOP tanah naiknya 20%-140%.

 Seperti dilansir detik.com Berikut daftar NJOP sejumlah daerah di Jakarta:

1. Jalan Jenderal Sudirman (Jakarta Selatan), naik jadi Rp 66,904 juta/m2 dari Rp 31,875 juta/m2
2. Jalan MT. Haryono (Jakarta Timur), naik jadi Rp 20,755 juta/m2 dari Rp 14,095 juta/m2
3. Jalan MH. Thamrin (Jakarta Pusat), naik jadi Rp 68,545 juta/m2 dari Rp 33,379 juta/m2
4. Jalan Hayam Wuruk (Jakarta Barat), naik jadi Rp 30,345 juta/m2 dari Rp 17,245 juta/m2
5. Jalan Mangga Dua Raya (Jakarta Utara), naik jadi Rp 33,445 juta/m2 dari Rp 16,155 juta/m2
6. Jalan Manggis Dalam II (Jakarta Selatan), naik jadi Rp 1,032 juta/m2 dari Rp 702 ribu/m2
7. Jalan Raya Pondok Gede (Jakarta Timur), naik jadi Rp 1,147 juta/m2 dari Rp 702 ribu/m2
8. Jalan Tanah Tinggi (Jakarta Pusat), naik jadi Rp 1,722 juta/m2 dari Rp 1,416 juta/m2
9. Jalan Kedaung Pulo (Jakarta Barat), naik jadi Rp 702 ribu/m2 dari Rp 394 ribu/m2
10. Jalan Kamal Muara (Jakarta Utara), naik jadi Rp 464 ribu/m2 dari Rp 285 ribu/m2

Itu baru harga NJOP bos… belum lagi kalo lihat harga pasar (market price). Emang ada penjual yang mau menjual propertinya sama dengan atau apalagi dibawah harga NJOP? Jarang bingitzzz…. Hahaha… Kebanyakan penjual nentuin harga jualnya ya harga pasar(an) bos. Harga pasar itu adalah harga yang terbentuk dari permintaan dan penawaran istilah lainnya harga kesepakatan. Sekarang mah harga pasar properti bener-bener bisa gila-gilaan, jauh di atas harga NJOP. Tapi itu real man… Contoh harga pasar di Jakarta ya. Kita akan melihat bedanya harga NJOP dengan harga pasar. Jakarta yang punya luas wilayah  661,52 km², dari Data urbanindo di Jakpus dalam 12 bulan terakhir pergerakan harga/meter naik 26,99%. Sekarang harga tanah rata-rata itu 28 juta semester persegi (berarti berapa kali lipat dari harga NJOP tuh? Hahaha). Beli tanah 2x1 meter aja mahal di Jakpus. Hahahha… Geser lagi misalnya ke Jakarta Timur yang jumlah penduduknya lebih sedikit ketimbang jakpus. Harga rata-rata tanahnya lebih murah sih ketimbang jakpus, harga tanah rata-rata sekitar 4,4 juta per meter persegi, jauh lebih murah. Namanya juga rata-rata ada yang di atas ada yang di bawah lagi. Tergantung lokasi. 

Kedua, disisi yang lain jumlah penduduk Kita makin hari makin penuh aja. Hahaha… Mau gak mau harga tanah kedorong naik karena naiknya permintaan sementara supply tanah segitu gitu aja kan. Coba klik http://sp2010.bps.go.id/ hasil sensus penduduk BPS. Contoh lagi Jakarta, di sensus penduduk 2010 jumlah penduduknya 9.512.299, di 2013 udah ada 10 juta an jiwa dengan growth sekitar 1,4% setahun. Belum lagi penduduk non KTP Jakarta, kalo beli rumah sih gak harus KTP setempat jadi semakin banyak persaingan… hahaha

Belum lagi kalo lihat kompetitor. Sekarang kompetitor Kita tuh gak cuman orang lain, tapi juga kawasan industri yang punya land bank berpuluh ratus bahkan ribu hektar. Belum lagi anggeplah 30-40% wilayah yang dibangun properti Kita udah kepotong untuk RTH alias Ruang Terbuka Hijau. Makannya ada fenomena apartemen, rusun, rumah deret dsj juga jadi salah satu jawaban atas meningkatnya kebutuhan rumah tinggal. Bahkan seringkali muncul juga eksternalitas negatif karena orang2 dan juga ada pemerintah banyak bangun di atas tanah negara, di lokasi drainase, dan garis sepadan sungai… #eh…

Sudah tanah terbatas (under supply), jumlah penduduk naik terus (over supply) maka hukum ekonomi memprediksi harga tanah dan properti akan terus terdongkrak naik signifikan. Itu sedikit gambaran, kalo orang nambah terus tapi tanah kan nggak. Kecuali kalo sudah ada teknologi bangu rumah, kantor di atas laut, negara lain sih bisa, tapi Indonesia nggak tau kapan memulainya. Hehe… Sampai sekarang gue juga masih cari-cari rumah kok, belum punya rumah sendiri, rumah adalah mimpi properti pertama gue. Gue mau sharing-sharing aja ke temen-temen semua yang barangkali punya keinginan sama untuk beli rumah sendiri... Sharing-sharing ini barangkali tidak terlalu berguna bagi orang kaya dan keturunannya... yang bisa beli properti dimana-mana... aha...hahaha... 

1.         Pilih lokasi

Pertama, ketahui dengan pasti dimana Anda akan menetap lama dan membesarkan anak-anak Anda. Kalo Anda hidupnya nomaden, kayak Brama Kumbara yang suka mengembara, atau kaya Rhoma Irama yang suka berkelana, atau seperti bis AKAP alias antar daerah antar propinsi... hehe.. kayaknya lebih baik beli rumah di kampung halaman atau dimana skrg anak dan istri Anda tinggal.

Kedua, Desk Survey. meluncur di internet salah satu hal wajib yang perlu Anda lakukan. Hal ini penting setidaknya bakalan jadi gambaran awal buat Kita-kita yang mau beli rumah, gambaran tentang harga, fasilitas rumah, lokasi rumah, sertifikat yang dimiliki, dll. Sekarang sudah gampang buat desk survey, banyak situs yang bisa dijadikan rujukan kayak situs www.mimpiproperti.com

Mimpiproperti.com adalah Situs pencarian rumah dengan konsep yang fresh, memudahkan Kita untuk mencari rumah dan properti lainnya. Di mimpiproperti.com Kita bisa pilih menu beli rumah, sewa, proyek baru atau cari agen. Kalo mau cari rumah mudah, masukin aja tipe yang mau kita cari apakah rumah, tanah, gudang, apartemen atau apa? Masukin juga provinsi dan kotanya dimana? Cari yang sesuai kantong juga bisa, tinggal pilih harga maksimal atau minimumnya. Pilih tipe properti juga bisa berapa kamar, tempat parkir dll.
Nah setelah desk survey di mimpiproperti.com, sebelum survey lapangan kalo bisa kita buat list, jangan hanya mengandalkan bookmarks di smartphone, nanti malah jadi gak efektif dan efisien atau jangan ngeprint satu2 jadi terasa tidak efisien. Akhirnya buat list kayak di bawah ini. Ya tak lain tak bukan untuk memudahkan. Kriteria yang gue list juga gak repot2 bgt gak harus rumah baru rumah bekas juga gak apa. Yang penting untuk di list adalah Alamat dan kelengkapan surat2, LB/LT, Fasilitas cukup Kamar, Toilet dan Parkir, harga, foto dan cp. Udah. Semua krikeria yanga da didaftar yang mau kita cari sih tergantung selera dan budget.  

Ketiga, buat Anda yang mau mendirikan atau membeli rumah di perkotaan yang dekat dengan tempat dimana Anda bekerja maka ada baiknya memperhatikan harga pasar perumahan (bukan hanya memperhatikan harga NJOP seperti yang sudah dibilangin di atas). Yuk kita perhatikan, misal Anda kerja di Jakarta Pusat. Mau beli rumah di kawasan gambir, ada yang jual rumah Rp6,5 miliar dengan LB 250 m2 dan LT 300m2. Coba gue kira-kira ya, karena bangunan lama anggap aja dulu si pemilik waktu ngebangun di awal-awal butuh duit Rp2 juta/m2. Maka harga bangunan untuk 250m2 dinilai sekitar Rp500 juta dengan indikasi harga tanah sebesar Rp20 juta per m2. Udah 20 juta coy per m2. Hahaha... Nggak heran, bahkan ada yang mencapai ratusan juta per m2 di titik2 jakarta pusat yang lain. 

Seperti yang sudah digambarkan di awal, kalo rumah harus terpinggirkan emang kenapa? Haha… Kita jadi orang2 sub urban yang naiknya commuter line 1-2 jam perjalanan, PP 4-5 Jam lah. Haha… Kata orang bijak jangan habiskan hidup Anda di jalan, lah kalo pekerjaannya supir bis, masinis, nahkoda, pilot. Emang kenapa? ;p yg ptg Kita bisa ukur kemampuan diri aja… hehehee…

2.         Survei Lapangan

Ini penting bro. Jangan beli kucing dalam kaleng. Survey lapangan itu wajib, biar tahu detil lokasi. Foto boleh cakep ganteng-ganteng, tapi kan belum tentu asli, siapa tahu photosop… hehehe… sama kayak rumah, survei lapangan untuk tahu sedetil detilnya rumah, kayak kondisi listrik, air, jalan menuju rumah, fasilitas di sekitar, tetangga sekitar apakah kuburan atau apa. Oh iya yg ptg juga adalah, jgn2 yang dipoto dipasang di iklan adalah rumah orang. Hahaha… Nah ini perlu hati2. Sekarang jaman makin canggih, penipuan juga. Jangan mau transfer uang kalo gak ketemuan, apalagi kalo beli rumah, nggak kaya beli permen, urusannya administrative banget. Gak cukup pake kwitansi, harus notaris yang main.

3.         Sesuaikan Budget

Nah ini yang paling penting sebenernya buat kita2 yang punya budget constraint alias uang terbatas. Kalo yang mau bayar cash keras sih gak perlu KPR ya. Nah ini yang mau beli rumah dengan KPR kayak gue. Gaji lu berapa? Nah sekarang gampang, bisa disimulasi di sini sementara http://bit.ly/1ntFxQx bisa masukin berdasarkan pendapatan atau bisa lu masukin berdasarkan harga rumah. Masukin masa kredit, ada yang 15 tahun (180 bulan) ada juga yang 20 tahun (240 bulan). Misal pendapat gua Rp100 juta… hahahaha… kapan kesampean? Mimpi dulu dah… hahahaha…. Dengan bunga 9% di awal (biasanya di tahun2 berikutnya naek nih) max kredit buat rumah sekitar Rp3,9 miliaran. Nah gue cari deh rumah dg harga segitu. Santai bgt kalo punya duit segitu mah… hahaha.. bahkan gak perlu nyicil kali ya… hahaha….

Bisa juga simulasi dengan harga rumah. Misal mau beli rumah yang Rp1 miliar. Lu minimal DP 20% dulu dari harga rumahnya. Bank gak bisa nurunin full. Max kredit dari bank Rp800 juta. Dengan bunga 9% lu cicil per bulannya Rp8 jutaan, dan lu bisa beli harga rumah Rp1 miliar kalo pendapatan lu per bulan sekitar Rp21 jutaan. Karena kan baiasanya cicilan rumah itu antara 30-40% dari pendapatan. Hahaha… ampun kakak… Dan inget lu harus DP 200 juta dulu. Hihihi…

Sebenernya sih aturan DP ini di atur sama Bank Indonesia supaya gak  terjadi bubble di property. ank Indonesia kembali memperketat aturan kredit konsumsi melalui penerbitan Surat Edaran BI No. 15/40/DKMP. Cakupan aturan baru tsb lebih luas dari aturan sebelumnya, yakni SE No.14/10/DPNP dan SE No.14/33/DPbS. Beberapa perluasan yang diatur dlm ketentuan baru, SE No.15/40/DKMP antara lain adalah:

1)       Penetapan aturan down payment (DP) 40% untuk rumah ke-2, DP 50% untuk rumah ke-3 dan seterusnya.

2)       DP rumah tipe 22-70 20% untuk rumah ke-1, 30% untuk rumah ke-2 dan 40% untuk rumah ke-3 dan seterusnya.

3)       DP untuk ruko 0% untuk Ruko/Rukan ke-1, namun mensyaratkan DP 30% untuk Ruko/Rukan ke-2 dan 40% untuk Ruko/Rukan ke-3 dan seterusnya.

4)       Penerapkan prinsip one obligor untuk KPR serta melarang bank untuk memberikan kredit untuk membiayai down payment.

5)       Syarat pencairan KPR adalah selesainya pembangunan objek properti yang didanai dan siap untuk diserahterimakan ke konsumen

Nah tapi bisa nih kita akalin supaya lu gak DP… bukan gue yang ngajarin loh ya… Caranya ya buat cek kosong seolah-olah kita sudah DP, kerjasamanya dengan developer. Naikin harga rumahnya dulu dari Rp1 miliar, jadi Rp1,2 miliar atau ke atas. Cek kosong sekitar Rp200 juta juga. Supaya yang turun dari bank seharga rumah Rp1 miliar. Hehe…

4.         Perhatikan surat-surat

a.       Sertifikat

Di cek rumahnya masih bersertifikat apa? Apakah SHM, HGB atau apa. Kalo masih HGB ya harus ke SHM terlebih dahulu. Langkah-langkah cara merubah HGB menjadi SHM :

1.       Datang ke Kantor Pertanahan tempat lokasi property tersebut berada.

2.       Membeli dan Mengisi Formulir Permohonan

Kita mesti mengajukan surat permohonan kepada Kepala Kantor Pertanahan tempat lokasi property tersebut berada. Biasanya sudah disatukan dalam sebuah map dan ada dua lembar dokumen yang harus diisi, yaitu lembar permohonan itu sendiri dan surat pernyataan dari pemohon. Siapkan satu materai untuk ditempel di surat pernyataan. Ketika surat ini sudah ada, segera fotocopy beberapa lembar dan lampirkan aslinya bersama dengan dokumen-dokumen yang sudah disiapkan.

3.       Siapkan Dokumen Yang diperlukan

Ada beberapa dokumen yang mesti kita siapkan saat akan merubah HGB menjadi SHM, berikut ini beberapa dokumen-dokumen untuk melengkapi persyaratan merubah sertifikat Hak Guna Bangunan menjadi sertifikat Hak Milik. Diantaranya:

a. Sertifikat Asli Hak Guna Bangunan (SHGB)

Siapkan sertifikat asli HGB yang akan dirubah status, karena sertifikat asli merupakan dokumen paling penting dalam kepengurusan. Anda juga memerlukan beberapa copy sertifikat untuk cadangan

b. Fotocopy Izin Mendirikan Bangunan (IMB)

Dokumen Izin Mendirikan Bangunan diperlukan sebagai bukti legalitas bahwa lahan dipergunakan untuk mendirikan suatu bangunan. Sebagai tambahan juga bisa dipakai surat keterangan dari kelurahan yang menyatakan bahwa lahan tersebut digunakan untuk mendirikan bangunan atau sebagai rumah.

c. Identitas diri

Siapkan dokumen identitas diri pemohon seperti KTP dan KK, atau akta pendirian usaha jikadilakukan oleh badan hukum. Jika dikuasakan kepada orang lain mesti turut disertakan surat kuasa dan fotocopy kartu identitas penerima kuasa.

d. SPPT PBB tahun

Bukti pembayaran pajak SPPT PBB diperlukan untuk melihat rekam jejak pembayaran pajak dan kondisi lahan, seperti luas tanah dan luas bangunan yang terkena pajak.

e. Surat Pernyataan Kepemilikan Lahan

Pemohon juga harus menyertakan surat pernyataan tidak mempunyai tanah lebih dari 5 (lima) bidang dengan luas keseluruhan tidak lebih dari 5.000 m2.

4.       Membayar Biaya Perkara BPHTB

BPHTB ( Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan ) merupakan Biaya yang wajib anda bayarkan. Anda akan dikenai biaya peningkatan HGB menjadi SHM. Besar biaya tergantung biaya NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak) dan luas tanah. Adapun rumus menentukan biaya NJOP sebagai berikut: 2% x (NJOP Tanah – NJOPTKP Rp 60 juta). Biaya perkara yang dikeluarkan akan berbeda disetiap daerah, sebab biaya perkara mengacu pada peraturan pemerintah daerah dan luas lahan. Untuk Tarif 2% dan NJOPTKP (NJOP Tidak Kena Pajak ) Diatur oleh Pemerintah daerah Masing Masing dalam bentuk Perda.

Setelah mengetahui cara merubah HGB menjadi SHM, anda bisa mengurusnya sendiri dengan mempersiapkan terlebih dahulu dokumen yang di butuhkan. Jika anda merasa repot dalam mengurus HGB menjadi SHM, anda bisa menggunakan jasa Notaris Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dengan biaya tambahan. Semoga artikel cara merubah HGB menjadi SHM ini berguna bagi anda.

Nah kalo sudah SHM apakah sertifikatnya juga sudah balik nama atau masih atas nama pemilik terhadulu. Nah kalo masih pemilik terdahulu gak apa, cukup si pemilik rumah yang mau dibeli tunjukan PPJB Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dan juga minta Surat Kuasa untuk Menjual (Sekum) dari pemilik lama disaksikan notaris. Jadi kalo beli rumah itu bukan kaya beli permen, sebaiknya ada notaris supaya administratifnya beres. Suatu saat kalo mau dijual lagi jadi mudah. 

Lengkapnya dateng aja ke notaris ya… hahahaha…

Terus juga jangan lupa cek yang lain seperti di bawah ini, termasuk juga cek tagihan RT atau RW dll... 

b.       IMB (cek, harus ada)

c.        PBB (harus ada, cek tagihan)

d.       Listrik (cek tagihan)

e.       Air Pam (cek tagihan)

      

5. Siap-siap duit

Siap-siap duit buat bayar pajak. Meski kita bisa mengakali DP rumah, tapi kalo pajak Kita gak bisa akali. Lebih tepatnya saya gak tau cara mengakalinya. Hahaha... Nah bisa klik disini untuk simulasinya http://bit.ly/1pK5rxV  Karena banyak sekali biaya yang harus juga kita keluarkan kayak pajak penjual (Pph final) dan pembeli/BPHTB (apalagi kalo penjual gak mau nanggung pajaknya, ya pembeli yang nanggung atau lebih baik gak usah jadi transaksi...hahaha), PPN, PNBP, BBN, dll..

Sebagai gambaran, di atas hanya simulasi. Perhitungan ini sifatnya simulasi belaka. Untuk lebih jelasnya silakan hubungi Notaris / PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) atau pihak terkait ya.... hehehe

Mungkin ini dulu, bacaan singkat. Semoga Kita bisa diberikan kemudahan untuk mewujudkan mimpi properti Kita meski barangkali seperti rumah semut dan dengan mencicil… []