Bunga KPR Turun, Saatnya Beli Rumah?

KONTAN edisi Sabtu 13 Desember 2014

Sekilas nampak ada anomali melihat bank mulai menurunkan tingkat suku bunga KPR (Kredit Kepemilikan Rumah) mereka di akhir tahun ini.  Padahal, Bank Indonesia sampai saat ini masih menahan BI Rate mereka di kisaran 7,75% sejak 18 November 2014. Seperti diberitakan koran harian KONTAN tanggal 13 Desember 2014 lalu, beberapa bank besar seperti BTN dan CIMB Niaga yang menurunkan suku bunga KPRnya. BTN di bulan ini memangkas 100 basis poin suku bunga KPR mereka menjadi 10,5% dari posisi November yang berada pada posisi 11,5%. Sementara CIMB Niaga, menurunkan sekitar 50 sampai 100 basis poin dari bulan sebelumnya.

Namun demikian, penurunan suku bunga KPR ditengah BI rate yang meningkat masih terbilang wajar. Hal ini karena dua alasan menurut penulis. Pertama, bank-bank merasa perlu menggenjot laju pertumbuhan kredit konsumsi khususnya KPR yang sebelumnya sempat melambat karena peningkatan BI Rate dan pemberlakuan LTV (loan to value) jilid II yang BI berlakukan sejak 23 September 2013 lalu. Tentu bank juga berhitung bahwa ceruk pasar properti (rumah/apartemen) sangat menggiurkan mengingat backlog (kebutuhan) rumah yang terus mengalami peningkatan seiring bertambahnya jumlah penduduk dan relatif terbatasnya lahan pemukiman.  

Kedua, didorong oleh aturan capping (pembatasan) suku bunga deposito yang dikeluarkan oleh OJK (Otoritas Jasa Keuangan) yang diprediksi mampu mengurangi cost of fund setiap bank. Sebelumnya seperti yang sudah diketahui, OJK mengeluarkan aturan tersebut pada 1 Oktober 2014 lalu. Peraturan tersebut mengatur penurunan suku bunga kredit yang harus tercantum di rencana bisnis bank (RBB) dimana OJK menetapkan batasan maksimal suku bunga deposito yaitu maksimal 2.25 persen di atas BI Rate  untuk deposan bank umum kegiatan usaha (BUKU) III atau bank dengan modal inti 5-30 triliun. Sementara untuk bank besar dengan modal inti di atas Rp 30 triliun (BUKU IV), suku bunga maksimal 2 persen di atas BI Rate.

Saatnya KPR Rumah?

Survei Bank Indonesia mengungkapkan bahwa 76% pembiayaan pembelian rumah dilakukan dengan sistem KPR, 14% dengan tunai bertahap dan 10% dengan uang tunai. Sementara itu, Cushman & Wakafield Indonesia (CWI) dalam surveinya menyebutkan segmen masyarakat kelas menengah ke bawah memiliki ketergantungan terhadap KPR yang mencapai 78% hingga 84%. Sementara kelas menengah ke atas, hanya sekitar 50% diantaranya yang menggunakan KPR. Tentu penurunan suku bunga KPR yang dilakukan oleh beberapa bank harus disambut positif untuk para calon peminjam KPR dan semoga bisa diikuti oleh bank-bank lainnya.

Lantas pertanyaan selanjutnya adalah apakah ini merupakan waktu yang tepat untuk proses KPR? Bagi penulis yang bukan ahli dan belum bersertifikasi ini, membeli rumah jangan bergantung kepada suku bunga KPR yang naik dan turun. Jika punya kesempatan saat ini untuk membeli rumah meski dengan KPR maka sekarang adalah waktu yang tepat. Menurut penulis, ada tiga alasan. Pertama, suku bunga rata-rata KPR (Suku Bunga Dasar Kredit/SBDK) selama periode Oktober 2011 hingga Oktober 2014 rata-rata sekitar 10,85%. Artinya suku bunga kredit akan berada pada kisaran tersebut. Sehingga artinya Kita akan sulit mengharapkan suku bunga KPR terjun menjadi 1%. Dan apalagi jangan pula membeli rumah menunggu mendapatkan harta warisan.

Kedua, harga rumah/apartemen terus merangkak naik. Jika membeli rumah menunggu suku bunga KPR turun apakah ada yang bisa menjamin saat itu harga rumah akan ikutan turun? Sebab penulis melihat masalah fundamental rumah adalah masalah supply dan demand, saat ini Kita akan melihat tanah relatif terbatas sementara jumlah penduduk Indonesia terus meningkat. Artinya, permintaan lebih besar dari penawaran sehingga harga rumah masih terus merangkak naik.

Ketiga, jangan menganggap Kita tidak bisa membeli rumah/apartemen. Kita harus berpikir dan bertindak positif. Meski dengan mencicil disaat suku bunga KPR naik, meski rendahnya suku bunga KPR fixed rate hanya di 1-3 tahun awal, Kita harus berusaha lebih keras lagi untuk mendapatkan penghasilan (tentu harus penghasilan yang halalan thayiban) yang lebih tinggi dari kenaikan harga rumah dan suku bunga KPR. Kalau inflasi yoy naik 8,38%, kalau indeks Harga Properti Residensial TW II 2014 mencapai 7,4% yoy, kalau suku bunga KPR berada di 12%, maka pendapatan Kita harus naik dari itu. Entah bagaimana caranya, Bismillah!